【商业地产】出走大悦城1年半 吴铮想带领云泰做商业地产“希尔顿”

    出走大悦城1年半 吴铮想带领云泰做商业地产“希尔顿”

行业变革的大背景下，职业经理人如何更好转型，是行业中人一直关心的话题。

去年初离任大悦城地产副总经理后，吴铮时隔1年半，再次出现在公众面前。现在，他的新身份是云泰商业的ceo，同时也是街区商业品牌“图腾空间”总策划，从职业经理人转变成为“合伙人”。

相较于大悦城的知名度，云泰商业在行业中还颇显陌生。事实上，云泰商业直到今年4月才刚刚成立，是由云南城投、北京银泰置地商业管理、天津云泰热忱三家共同成立的合资商管公司。其业务核心主要提供以轻资产管理形式为主的开业前“商业咨询、设计建议、开发跟踪、招商代理、开业筹备”等服务内容，项目开业后则采取“项目整租”辅以“管理费+增值收益分享”等形式进行运营。

公司成立之初，云南城投在公告中表示，云泰商业优先管理云南城投、银泰商管双方目前所持、及在云泰商业存续期间新设、新购公司商业物业，未来还将择机发展资产管理业务，最大化提升商业物业资产价值。

云泰商业成立2个月后，吴铮加入。2004年就加入中粮集团的吴铮，直到2010年才正式接触房地产业务。不过，自2012年出任大悦城（天津）有限公司总经理后，吴铮在5年时间里，让天津两座大悦城——天津大悦城和和平大悦城在购物中心普遍颓势的情况下，通过推出一些创新产品，在商业收益和口碑上获得一定表现。

吴铮曾畅想过“100座大悦城”计划，以打破大悦城长期以来开业总量较低、未形成规模化的局面。进入云泰商业后，吴铮也在尝试通过迅速获取更多商业体量占据市场。

在10月10日的云泰商业启动发布会上，吴铮表示，尽管云泰商业成立不足半年，但目前管理的项目接近30个，商业体量规模已经达到247.65万平方米，逼近龙湖天街的258.19万平方米，并超过大悦城的120万平方米、恒隆的103.78万平方米。

吴铮还有更大的野心，他透露，希望在5年时间里，云泰通过内部提升和外部扩张，实现管理项目过100个，管理面积超过1000万平方米，管理项目销售额超过1000亿元，云泰商业自身实现盈利20—30亿元规模的轻资产商业管理公司。

要知道，成立于2003年的印力，直到今年年初联合大股东收购了凯德20个购物中心后，其商管面积才超过1000万平方米，在全国持有和管理的项目约为120个。云泰想要在5年时间内实现上述目标，无疑是一个极为快速的扩张过程。

吴铮认为，尽管从规模上看，1000万平方米是一个大体量数据，但他正试图用两种方式解决问题：“第一，通过项目带项目解决吨位问题。通过对各门店授权，由门店负责其所在区域的拓展，现在要求每年每个项目所在区域甚至跨区域获取一个新项目，规模通过裂变实现。 第二，总部会开放式拿地，和更多企业和基金合作。对接基金，由他们出资我们负责管理，目前国内房企前30—50强中有商业体量没商业管理能力的，我们都希望谈成合作伙伴。”

他也延续了在大悦城时就确定的商业运营思路，即“目的性吸引和随机性消费”，通过吸引人群到达场景后，在过程中产生消费，因此目前已经在云泰部分商业上，采用市集化方式进行场景运作，并且放慢体验速度。另外，分别是以客流和会员为中心，尝试在细分领域做第一。

尽管如此，商业体量过剩、同质化竞争严重，一直是商业地产行业面临的严峻问题，特别是近一年来行业面临整体不景气的新问题，商业从业者该如何解决？

“现在大家都说消费降级，可能在一定程度上会有消费浮动，返璞归真，我认为这是正常现象，但是升级是对个性化的追求和对时间空间长久诉求，这方面需要提升，而不仅仅是价值价格方面。”吴铮认为。

创业做“合伙人”的吴铮，自比现在是“店小二”，为业主提供服务，给东家打工。他回忆早年还在大悦城时，时任中粮集团董事长的宁高宁曾说要“低到尘埃里开出花来”：“在体制里其实低不下来，直到加入云泰，给别人服务了才知道什么叫‘低到尘埃里’。”

和大悦城有开发也有运营的轻重并举模式不同，云泰是纯轻的模式，吴铮表示：“我们希望云泰成为商业地产的希尔顿，形成成熟的模式，这是我们的探索方向。”

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